Трохи об’єктивності щодо “бульбашки” нерухомості.

В останній час, а може і навіть останній рік на ринку нерухомості відчуваються панічні настрої. Вже наприкінці минулого року продажники (сленгова назва ріелторів в Україні) мали песимістичні прогнози щодо успішності торгівлі у 2017 році. І зараз я чую що ринок новобудов це мильна бульбашка, що ось-ось лусне.

Не берусь прогнозувати як надалі буде розвиватись ринок, але спробую проаналізувати ситуацію.

Візьмемо декілька великих забудовників, а саме “Акварелі”, “Петрівський квартал”, “Альянс Новобуд” та “Нові теремки”. Про Акварелі я вже якось писав. А петрівський квартал мені зовсім не чужий, адже я приймав участь в його проектуванні та розбудові з самого початку.

Комплекси більш-менш аналогічні та конкурують між собою, тож можна вивчати тенденці їх продажів разом. Я візьму тільки квартири площею 20-50 квадратних метрів, як найпопулярніші. В статі в проаналізовано майже 4000 квартир, що продані починаючи з 2015.

Подивимось же, як йдуть продажі:

Якщо попбудувати графік проданих квадратних метрів помісячно, то видно що пік пройдено.  Останні 4 місяці графік дуже рівномірний. Хоча восени мали б продаватись краще ніж влітку.

Як же змінювалась ціна на кв.м. житла:

Нажаль, точні ціни на графіку майже неможливо вказати, бо частину оплати забудовники приймають готівкою, але загальні тенденції очевидні. З 2015 року ціни у гривнях майже не змінювались. Якщо пригадати ціну на долар, в цей період різниця гривня-долар плавно збільшувалась. Можна констатувати що забудовники по-троху зменшують свої апетити та стають ефективнішими.

дані charts.finance.ua

Про квадратури квартир в наступному графіку:

В середньому площі квартир поступово зменшувались до початку 2017 року. Вважаю, що на це вплинув тренд “смарт-квартир” з суміщеними спальнею з кухнею. Але останні півроку все ж таки середня площа квартир повертається до стану 2015 року.

Замість висновку:

Основною характеристикою економічних бульбашок є завищена ціна та стрімка торгівля. З графіків не можна сказати що ціни завищені або торгівля йде надтемпами.

Одним з основних аргументів прихильників будівельної кризи є нерозпродані 70 тис.кв.м. житла. Не впевнений в цьому числі, але якщо взяти тільки  комплекси, що зі статті, то за 2017 рік лише в них продано більше 100 тис.кв.м. А це ще не кінець року і далеко не єдині забудовники в регіоні.

Високий ризик в будівельному бізнесі існує у зв’язку з банками. А саме відсутністю іпотеки з адекватними відсотковими ставками та недовірою населення до фінансових установ. Але, здається, банкову кризу ми пережили, а забудовники пропонують невеликі, але все ж розстрочки.

А от введеня мораторію на будівництво або заборона інвестувати в житло до здачі його в експлуатації навпаки може призвести до кризи. Адже в таким чином будівельна галузь стане знекровлена у фінансовому плані, а житло стане дійсно недоступним.

Якщо стаття виявиться цікавою, далі маю ідеї більш детальної аналітики.

Трохи об’єктивності щодо “бульбашки” нерухомості.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *